こんにちは、(株)ライズクリエーション取手店の櫻井です🌈
「この土地、広くて安い！」
「この中古住宅、リフォームすれば理想の住まいになりそう！」
SUUMOやアットホームなどを見ていると、そんな魅力的な物件に出会うことがあります。
でも、ちょっと待ってください。
その土地や家、本当にあなたが思い描く暮らしができる物件でしょうか？
実は、
・土地を買ったのに希望する家が建てられない
・家は建っているのに建て替えができない
・リフォームはできても増築が難しい
そんなケースは、決して珍しい話ではありません。
宅建（宅地建物取引士）の勉強しているのですが、
「これは試験のためだけじゃなく、家を買う人全員が知っておいた方がいい知識だ…」
と感じることばかりでした。
今回は、その中でも特に知っておいてほしい「市街化調整区域」についてお話しします。
「土地がある」「家が建っている」だけでは安心できない
私が一番驚いたのは、
土地があるから家が建てられるとは限らない。
家が建っているから建て替えられるとは限らない。
ということでした。
例えば、
・実家の敷地に家を建てたい
・相続した土地を活用したい
・中古住宅を買ってリノベーションしたい
そんな場合でも、法律上の制限によって思い通りにならないことがあります。
その代表例が市街化調整区域です。
市街化調整区域とは？
市街化調整区域とは、簡単に言えば「街を無秩序に広げないために、開発や建築を抑制しているエリア」です。
そのため、住宅を建てるには許可が必要だったり、条件を満たさなければ建築できなかったりします。
だからといって、
「市街化調整区域＝絶対に建てられない」
というわけでもありません。
茨城では「10年特例」が関係するケースも
茨城県で土地探しをしていると、「10年特例」という言葉を耳にすることがあります。
これは、市街化調整区域でも一定の条件を満たせば住宅の建築が認められるケースがあるためです。
ただし、「10年以上住んでいるから建てられる」という単純な話ではありません。
自治体ごとに運用が異なり、
・誰が建てるのか
・どんな土地なのか
・どんな条件を満たしているのか
などを総合的に確認する必要があります。
だからこそ、「この土地は10年特例が使えますか？」という相談は、早めにしていただくのがおすすめです。
市街化調整区域だけがポイントではありません
宅建の勉強をしていて感じたのは、不動産には「確認しなければならないこと」が本当にたくさんあるということです。
例えば…
・市街化区域・市街化調整区域・非線引き区域
・茨城県の10年特例などの許可制度
・前面道路は建築基準法上の道路なのか
・接道義務を満たしているのか
・中古住宅は将来建て替えできるのか（再建築の可否）
・建ぺい率や容積率
・用途地域
・ハザードマップ
・上下水道などのインフラ
一つひとつを見れば難しい話ですが、どれも「住んでから後悔しないため」に大切なポイントです。
全部覚える必要はありません
ここまで読んで、
「土地探しや中古住宅探しって難しい…」
と思われた方もいるかもしれません。
でも、安心してください。
これらをすべて覚えてから家探しをする必要はありません。
私がお伝えしたいのは一つだけです。
「価格や立地だけで決めず、この土地・この家で本当に希望する暮らしができるのかを確認すること。」
それだけ意識するだけでも、大きな失敗を防ぐことができます。
気になる物件があれば、一緒に確認しませんか？
今はポータルサイトで、気軽に土地や中古住宅を探せる時代です。
「この土地、いいな。」
「この中古住宅、リフォームしたら素敵になりそう。」
そんな物件が見つかったら、契約する前にぜひ一度ご相談ください。
私たちは家を建てる・リフォームする立場だからこそ、
「この土地なら希望の家が建てられるのか」
「将来、建て替えや増築はできるのか」
「法的な制限はあるのか」
という視点も含めて確認し、お客様にお伝えしています。
不動産は、一つとして同じ条件のものはありません。
だからこそ、価格や見た目だけでは分からない部分まで確認してから購入することが、後悔しない住まい選びにつながります。