中古物件をお探しの際、「リフォーム済み」「リノベーション済み」という物件を見かけることも多いと思います。
リフォーム済みの中古住宅は、購入後に自分で改修しなくてもすぐに入居して新しい暮らしを始められることがメリットです。
ただし、リフォーム済みならすぐに快適な暮らしができる！と一概に考えるのは少し危険です。
今回は、リフォーム済みの中古住宅物件のメリットとデメリットについて解説します。
リフォーム済みを購入するか、購入してからリフォームするかご検討中の方は参考にしてくださいね。
目次
◆ リフォーム済み物件とは
リフォーム済み物件とは、前の住人が退去後にリフォームして売却した物件、または不動産会社が物件を買い取った後にリフォームを行った物件のことです。
老朽化した水周り設備の交換や、壁紙、フローリングの張り替えなどを行って見た目をきれいにするリフォームが一般的です。
一戸建ての場合は、耐震や断熱の補強、外壁や屋根の塗装など内装以外の部分も改修が行われている物件もあります。
◆ リフォーム済み物件のメリットとデメリット
・ すぐに入居できて価格が明確
リフォーム済み物件のメリットは、すぐに入居できる状態で販売されていることです。そのためリフォーム期間中の仮住まいなどの費用も最小限で済みます。
リフォーム済みの物件はリフォーム費用が販売価格に含まれていますので、別途費用が発生せず資金計画が立てやすいこともメリットです。
・ 見た目でだけで判断できない部分に注意
リフォーム済み物件は、一見して綺麗で快適なように見えます。
もちろん、住んでからも「快適だった」であればよいのですが、必ずしもそうでない事例もあります。
「きれいだけど住み心地が悪い…」その原因は、住宅の性能や耐久性の部分のリフォームが不十分だったという理由が多いです。
例えば、フローリングを張り替えて綺麗な状態の床も、床板を剥いだ中の下地が古いままの場合もあるのです。
また、キッチンやトイレが新品でも、壁の中の給排水管はどうなのか？これはリフォーム後の物件を見るだけではわかりませんよね。
きちんとリフォーム前に老朽化の度合いを調査した上でならよいのですが、「見た目が綺麗なら良い」という考えで下地の老朽化を考えずに表面だけをリフォームしていたなら、その後の生活に不安が残ります。
また、築年数が古い物件は、耐震性が現在の基準に適合しているかや、断熱性など住宅自体の性能を高める修繕がされているかも確認したいです。
特に1981年以前、または前後に建築確認を受けて建築された建物は、現行の新耐震基準に適合しているか、耐震診断を受けて確認するのがおすすめです。
このような様々なリフォーム済み物件で起こりやすい問題を防ぐためには、売却時のリフォーム内容以外にも、その物件自体の修復やリフォームの履歴を知る必要があります。
「ホームインスペクション（住宅診断）」を活用するのも賢い方法です。
費用はかかりますが、不安な場合はできれば購入前に実施することをおすすめします。
なぜなら、購入後に大きな問題が発覚した場合は、診断費用以上に高額の修繕費用がかかる可能性もあるからです。
リフォーム済み物件の5つのチェックポイント
- 1.リフォーム箇所と履歴の確認
- 2.耐震、断熱の補強はされている？
- 3.床下地、配管など中身の交換はされている？
- 4.特に水回りの機能性が自分に合っているか？
- 5.ホームインスペクションを使おう
◆ 自分でリフォームするメリットとデメリット
・ 補強するべき箇所が判断しやすい
リフォーム前の物件は、「どこに問題があるか見て分かる」ことがメリットです。
ありのままの物件の状態から、適切なリフォームを選択することができます。
例えば、天井や壁ににじんだようなシミがある場合は、そこで雨漏りが起きていた可能性を考えられます。
リフォーム前であれば、天井の板を外して中身を調べることもできます。
外壁も、どこがどのように傷んでいるかを見ることで、補強したほうがよい場所や方法が違ってきます。
リフォーム済みの物件は、見た目の改善だけを目的としてクロス張り替えや外壁塗装を行っただけなのか、内部も見た上でしっかり補強しているのかは見た目だけでは区別がつきません。
・自分に合ったコストで手に入りやすい
リフォーム前の物件はリフォーム済み物件よりも安く入手しやすいです。
物件価格に自分が必要なだけのリフォーム費用をプラスしたものが住まい購入時の費用となります。
リフォームの内容も、住んでからのメンテナンスコストを意識して断熱性能を高めたり、外壁材を変更したりなど自分でアレンジできます。
このように、リフォーム前の物件は、リフォームプランを物件の状態に合わせて組み合わせることで、自分の予算に合わせたコスト調整がしやすいというメリットもあります。
・ 住まいにこだわりのある場合は購入+自分でリフォームがおすすめ
リフォーム済み物件は、新品の設備や壁紙、フローリングに替えられています。
この部分にこだわりのない人であればすぐに綺麗な設備を使えるので、満足出来ると思います。
しかし、設備や使用する建材にこだわりがある場合は、始めからリフォーム済みの物件を購入すると、自分にとっては必要ない「リフォーム費用」も物件価格として支払っていることになりますよね。
そのため、住まいにこだわりのある方は、自分でリフォームしたほうが結果的に内容も費用も満足できる場合が多いのです。
◆ 自分でリフォームして住む中古住宅を選ぶチェックポイント
それでは、リフォーム前の中古住宅を購入する際のチェックポイントについて解説します。リフォームを前提として、家のどの部分を見ればよいかの参考にしてください。
・ 築年数による老朽化
柱や梁、基礎など住宅を支える構造部分に十分な強度があるか、補修や補強が必要な部分があるかは、安心して生活するために最も大切な部分です。
・ 水回りのシステムの古さやインフラの状況
キッチンやトイレ、浴室、洗面台などは、問題なく使用できても、や最新の機器に比べて使い勝手が悪いと感じることも多いです。
新しい設備は節水機能など省エネの面でも優秀です。
使える設備をそのまま使った結果、電気代や水道代が予想外にかさむということも考えられます。
また、新たに蛇口を増やしたい場合、既存の水道引き込み管の口径サイズが不足するケースもあります。
古い住宅だと、引き込み管の口径が13mmのことが多く、蛇口5箇所程度までしか対応できません。
その場合は、蛇口を増やすなら別途給排水管の工事も必要になります。
水周り設備は、使い勝手が生活の便不便を大きく左右しますので、後々後悔しないためにもしっかりと検討しましょう。
・ 耐震性や断熱性
リフォーム済みの物件でも大事なことですが、築年数の古い物件は特に、現行の建築基準法の耐震基準をクリアしているかという点はしっかりと確認しましょう。
ただし、古い物件がすべて耐震改修が必要というわけではありません。
旧基準時に建てられた物件でも、しっかりと耐震設計ができている良い家もあります。
耐震性や断熱性は目に見えず個人では分かりづらいため、不動産会社の担当者や耐震診断を行っている会社などに相談しましょう。
・ どこまでリフォームできる？
間取りの大幅な変更や水回りの移動など、大規模なリノベーションを考えている場合は、
建物の構造的に「変えられる部分と変えられない部分」をしっかりと知っておきましょう。
例えば、「耐力壁」と呼ばれる壁は、建物を支えるために配置されているので、基本的には動かせない壁です。
耐力壁を移動する場合は、他の部分で補う必要がありますが、移動させると配置バランスが悪くなり家の強度が落ちてしまう場合もあるからです。
また、2×4工法で建てられている家は、柱と梁で支える木造軸組工法（在来工法）とは異なり、壁自体で建物を支える構造のため、リフォームの自由度が低い傾向があります。
在来工法の場合も、構造を支えるための動かせない柱や梁はあります。
物件を見るときは、リフォームの希望が叶えられるか、難易度やコストが高くなりすぎないか、安全性に問題が起きないかなどもしっかりと確認しましょう。
・ 自己資金に余裕があるか
中古物件は新築よりも安いですが、それでもローンを利用する場合も多いと思います。
しかし、新築と比べて中古物件は当然建てた当時よりは価値が下がっています。
そのため、リフォームをするしないにかかわらず、購入資金をすべてローンで賄おうとすると、物件の担保評価額によっては希望の融資額に届かないケースがあります。
自己リフォームの場合はリフォーム費用の負担もありますので、中古物件の場合もできるだけ自己資金を増やして購入することをおすすめします。
◆ まとめ
中古住宅は、リフォーム済みとリフォーム前、それぞれにメリットとデメリットがあります。
リフォーム済み物件はすぐに入居できる反面、リフォーム内容をしっかり確認する必要があります。
一方、購入して自己リフォームをしたい場合は、どんなリフォームが必要か、どの程度変更可能かという点をしっかり把握して物件選びを行う必要があります。
どちらを選択するとしても、自分自身で納得できるまで情報を集めること、不安な点は遠慮せずに担当の不動産会社や第三者機関などに相談することが大切です。
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