良い物件を抑えたい場合やじっくり間取りを考えたい場合など、土地を先に購入して住宅ローンを使えるのか気になりますよね。
結論を先にお伝えすると土地購入費用を住宅ローンに含めることはできますが、いくつか手続きを踏む必要はあります。
今回は土地を先に購入して住宅ローンを使う方法や注意すべきポイントなどを詳しく解説します。
目次
■土地を先に購入しても住宅ローンは組める？
冒頭でもお伝えしましたが、注文住宅を建てるための土地購入費用には住宅ローンを使うことができます。
あくまでマイホームを建てることが前提なので、土地のみの購入では住宅ローンが使えないので注意してください。
住宅ローンは建物の契約までは融資実行されませんが、それまでは別のローンを活用すれば手持ちの現金が足りなくても購入することができます。
■土地を先に購入して住宅ローンを使う方法
住宅ローン実行前の土地購入費用を確保する方法は次の2パターンです。
似ている部分もありますがメリット・デメリットがあるため、目的や状況に応じて使い分けられるようにしましょう。
・土地先行融資
土地先行融資は文字通り、マイホームの建築を前提として土地の購入費用だけを借入できるローンのことです。
土地と建物のプランをセットで審査し住宅ローンの一部として融資を受けるため、金利が低いのが大きなメリット。
ただし土地に抵当権を設定する必要があるため、審査基準が厳しく登記などの手続きが複雑になるのはデメリットと言えます。
建物の図面や見積書などもある程度作りこむ必要があり、金融機関によっては建物完成までの期間が指定されているケースもあります。
土地先行融資は建てるハウスメーカーが決まっていて、ある程度余裕をもって間取りづくりをしたい方に向いている方法です。
・つなぎ融資
つなぎ融資は住宅ローンまで一時的に借入する方法で、建物が完成した時点で一括返済する仕組みです。建物が完成するまでは利息のみの支払いになるので、資金計画を立てやすいのが特徴。
土地購入費用に加えて着手金や諸経費にも利用でき、建物のプランが決まっていない段階でも融資を受けることができるのがメリット。土地先行融資のように抵当権を設定する必要もないので、気に入った土地を見つけて素早く購入できるのが特徴です。
つなぎ融資は手軽な反面金利は高めに設定されていることが多く、竣工までの期間が長いほど支払い利息は多くなってしまうのがデメリット。
建てる施工店が決まっていないが良い土地が見つかった時の仮押さえなど、短期間のつなぎ資金計画に向いています。
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土地先行融資 |
つなぎ融資 |
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金利 |
安め |
高め |
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抵当権の設定 |
必要 |
不要 |
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建築プラン |
必要 |
不要 |
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スピード感 |
遅め |
早め |
■土地を購入したら早めに建てるべき理由
土地を先行購入した場合でもあまりじっくり構えすぎず、基本的にはなるべく早めに建てたほうが良いです。
時間をかけすぎるリスク、早めに建てたほうが良い理由について見ていきましょう。
・余計な支払い利息が増える
前述したつなぎ融資は住宅ローンより金利が高いケースが多く、期間が延びるほど支払い利息が増えてしまいます。借入日数による日割り計算になるのも、利息が増えやすい理由です。
金利や利用期間によっては支払利息の総額に大きく影響するケースもあるため要注意。借入時にしっかり吟味して、なるべく余計な利息を支払わない計画を立てましょう。
土地先行融資は比較的金利が低い傾向がありますが、現在の家賃とのダブル支払いになるケースもあるためこちらも注意が必要です。
・住宅ローン減税は期限アリ！
新規に購入した土地は、二年以内に新築を建てないと住宅ローン減税の対象から外れてしまいます。
住宅ローン控除の最大控除額は40万円×10年間となるため、対象外になると最大で400万円のコスト増になってしまいます。
住宅ローン控除は国が用意しているデメリットのない施策なので、活用できなくなるのはかなり痛いです。
注文住宅はプランの打ち合わせに時間がかかりますので、スケジュールを組んで二年以内に完成するように計画を立てましょう。
・建築プランが融資条件になることも
そもそもつなぎ融資や土地先行融資は建築計画の提出が条件になっているケースが多いため、建物プランは必要になってきます。
土地だけ購入してじっくり建築会社を探そう…とのんびり構えていると、良い物件を見つけたときチャンスを逃してしまう可能性があるワケです。
前述した理由とも合わせて、基本的にマイホームの検討は土地と建物をセットで進めておいた方が良いでしょう。
・維持の手間やコストもかかる
先行購入した土地は家が建つまでは空き地となりますが、この状態でも維持管理の手間とコストは発生します。
春～秋は雑草がすぐ生え、放置すると美観を損ねて虫の発生源にもなるため近所に迷惑がかかります。防草シートを敷くのもお金がかかりますし、台風や突風で飛んでしまうことも。
空き地はごみを不法投棄されるリスクも少なくありません。時間が経つほど維持の手間やコストも増加するので、なるべく空き地期間は短くした方が良いでしょう。
■土地先行購入で注意すべきこと
・建物と土地の費用バランス
土地だけ先に買う場合、建物でお金が足りなくなってしまうパターンに注意しましょう。
注文住宅は間取りや仕様を変えるだけで予算が大きく変動するため、思ったよりお金がかかるケースが多いです。大まかな概算だけで土地と建物のバランスを決めると、思わぬ予算オーバーになりかねません。
建物の検討も後回しにせず、ある程度の予算感をつかんでから土地購入費用の上限を決めましょう。
・建築制限
自分たちの判断で土地を先行購入すると、建築制限で思ったような家が建てられないのも良くある失敗例。
建ぺい率・容積率などメジャーな建築制限だけ見ていると、斜線制限などで建物の形を限定されてしまうケースも多いです。
土地を選ぶ際はなるべくハウスメーカーにも相談して、「理想の間取りを実現できるか？」という視点で建築制限をチェックしてもらいましょう。
・住宅ローン実行までの資金計画
土地の先行購入では建物が完成して住宅ローンが実行されるまでの間、支払いで生活が圧迫されてしまうケースも少なくありません。
土地購入にかかる税金や登記などの諸経費は、積み重なると意外と大きな額になります。土地先行融資の返済がスタートすると、家賃とのダブル支払いになる点も要注意。
家づくり期間中は意外と現金の支出が発生することも多いため、手持ちがギリギリだといざというとき困ります。
あらかじめ綿密な資金計画を立て、土地先行融資やつなぎ融資の期間も余裕を持たせましょう。
■まとめ
土地を先に購入する場合、自分に合った方法を選んで無理のない資金計画を立てることが大切です。
気に入った土地が見つかったときはあせる気持ちもありますが、慌てずに全体のプランを見据えて考えましょう。
建物との同時購入より注意すべきポイントも多くなりますので、良い土地を見極める目も大切にしてください。
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