一軒ごとに構造や劣化状態が異なる戸建て中古住宅は、物件選びの目利きが何より重要になります。いくら新築より安いと言っても、雨漏れやシロアリ被害のある中古住宅では、修繕に余計なコストがかかります。
今回は買ってはいけない戸建て中古住宅の特徴を、土地・建物それぞれのポイント別に覚えましょう。チェックリストとして、物件相談や内見の時に活用してみて下さい。
目次
■中古住宅は後悔ポイントがたくさん！
建売・注文住宅より費用を抑えられるのが中古住宅の魅力ですが、後悔につながるポイントも多く注意が必要です。
特に戸建ては耐震強度や雨漏れトラブルの有無、周辺環境などチェックすべき点が多く、見落としがあると予期せぬ出費につながるケースも。
選ぶと後悔する可能性が高い「買ってはいけない物件」には明確な基準がないため、中古市場には普通に流通しています。
こうした物件を回避できるよう、基本的なチェックポイントを頭に入れておきましょう。
中古住宅のメリット・デメリットについてはこちらのコラムで詳しく解説しています。
【関連コラム】⇒子育て世代が中古住宅を選ぶメリット【戸建て編】｜つくば市の住まい選び情報
■【戸建て編】買ってはいけない中古住宅の特徴
①土地
・災害リスクが高い
崖崩れや水害といった災害リスクが高い土地に建っている中古住宅は、長く暮らすほど家財や命の危険を伴うので避けるべきです。
河川・沼の近く、周囲より低い土地は水害のリスクが高く、台風や集中豪雨による床上浸水の可能性があります。崖の近くや盛土されたエリアなど、土砂崩れの警戒区域にも注意が必要です。
災害リスクは自治体が作成しているハザードマップで確認できるので、必ずチェックしましょう。市町村内の過去災害履歴を公表しているケースもあるため、自治体ホームページでよく調べてみて下さい。
・空き家が多い
古い住宅街など空き家に囲まれている環境も、避けるべき条件の一つです。
管理されていない空き家は雨漏れやシロアリ被害による倒壊リスクが増加し、自分の敷地に倒れてくる可能性があります。庭木や草も伸び放題になるため、越境や虫発生の原因にもなります。
空き家は犯罪者の隠れ家にもなりやすく、重大な事件に巻き込まれるリスクも。人口が減ることによりインフラ整備や商店の撤退も考えられますので、良いことはありません。
・共同施設が荒れている
ゴミ置き場や集会所などの共同施設が汚れていたりゴミだらけだったりするエリアは、自治会などがうまく機能していない可能性があります。
ブロック塀や壁などに落書きが頻発している場所も、治安が悪いため回避したほうが良いでしょう。
・水はけが悪い
田んぼや湿地帯など水はけが悪い地域は、雨が降った後の水たまりが長く残り、コケや汚れが溜まりやすいなどデメリットが目立ちます。
できれば雨の最中や後に訪れてみて、土地の水はけを見てみるのがおすすめです。
・市街化調整区域に指定されている
都市計画法によって開発が制限されている市街化調整区域も、基本的に避けた方が良い土地です。相場より安い土地が多いのは魅力的ですが、インフラ整備の遅れや商店の撤退といったリスクがあり、長い目で見るとデメリットも大きいです。
・隣地との境界線があいまい
隣地との間に塀やフェンスがなくハッキリと境界の表示もない土地は、トラブルの発生率が高いです。
新しくフェンスやブロック塀を建てる際の位置で揉めるケースが多く、測量などでハッキリさせるにも費用がかかります。
そのままにすると庭木や物による越境トラブルにも発展することも。
・接道義務を満たしていない
「うなぎの寝床」と呼ばれる細長い土地や旗竿地など、接道義務を満たしていない土地に建っている中古住宅も基本的には回避すべき物件です。
接道義務を満たしていない家は建て替えができないため、老後や相続時に問題となるケースが考えられます。更地にしても新築を建てられないため、売却も難しい傾向があります。
②建物
・雨漏れの形跡がある
天井や壁の雨漏れ跡は、危険度大の回避優先度が高い特徴です。
雨漏れが長年続くと柱や土台といった構造体を腐食させ、耐震強度が大きく低下します。すぐに対策していれば問題ありませんが、長年空き家だった物件の雨漏れ跡は要注意。
まだ住んでいる売り出し物件だとしても、雨漏れがそのままということはあまりメンテナンスされていない可能性が高いです。後述するシロアリ被害にも発展しやすいため、できれば回避したほうが良いでしょう。
・シロアリ被害の形跡がある
内見時にシロアリの形跡がある中古物件は被害が進行中の可能性が高いため、よほどの理由がない限り買わない方が良いです。
- ・濡れ縁や生垣など外部の木部が食べられてスカスカ
- ・羽アリの死骸が室内外に落ちている
- ・洗面所の床がフワフワしている
上記のような形跡が見られる中古物件は、シロアリ被害の可能性大。5年以内にシロアリ消毒や点検を行っていない場合、購入後補修費用が発生するケースが多いです。
・大きなオーバーハングや出窓がある
土地を有効活用するためのオーバーハング形状や大きな出窓は、経年劣化によって垂れることでひび割れや雨漏れの原因となることが多いです。今問題が出ていなくても将来余計なメンテナンス費用が掛かる可能性が高いため、避けた方が良いでしょう。
・床の傾きや開口部の歪みが大きい
室内を歩いただけで気づくレベルの傾きは、地盤沈下や基礎の破損といった重大トラブルのサインの可能性があります。窓やドアがスムーズに開け閉めできないのも、柱の傾きや大きな歪みの表れです。
木造住宅に多少の傾き・歪みはつきものですが、明らかにおかしいレベルの中古住宅は候補から外しましょう。
・3階建て
土地の狭さを3階建ての間取りでカバーしている物件も、暮らしにくさで後悔するケースが多いため避けるべき。階段が多くワンフロアの面積が狭い三階建ては、ライフスタイルに合わせた綿密な設計が求められますリフォームでも階段の位置やフロア構成を変えるのは難しいため、よほど間取りが気に入らない限り避けた方が良いでしょう。
・リフォームが難しい構造
一般的な木造軸組工法ではなく、リフォームが難しい特殊な構造で建てられた中古戸建ても購入はあまりおすすめできません。
例えば大手ハウスメーカーに多いプレハブ系工法の家は、間取りやドア位置の変更が難しいケースが多いです。ユニットバスやサッシなどの設備が独自規格の場合も多く、特注サイズになるのでリフォーム費用が高くなります。
リフォームできない構造は中古の場合デメリットが大きいので、基本的に買わない方が良いです。
・耐震強度が大きく不足している
1981年に改正された現行の耐震基準に満たない中古住宅は、多額の耐震補強費用が掛かる可能性があります。耐震強度が不足しているからといって必ず倒壊するわけではありませんが、大きい地震による破損で住み続けられなくなるケースも。
数百万円の耐震補強を行っても十分メリットがある物件以外は、旧耐震基準の家は避けましょう。
■まとめ
今回ご紹介した特徴がみられる中古物件は、費用や住みやすさなどの面で後悔につながりやすいです。価格が特別安いなどメリットが大きい場合は別ですが、基本的には回避すべき特徴として覚えておいてください。
これから長い時間を過ごす大切なマイホームは、しっかり見極める目を養って納得の一軒を見つけましょう。
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